業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是指業(yè)主的執(zhí)行機構由業(yè)主和業(yè)主代表組成的國會物業(yè)管理區(qū)域內由業(yè)主選舉產生的代表，通過執(zhí)行業(yè)主的決定代表業(yè)主的利益代表大會，向社會各界反映業(yè)主的意愿和要求，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同不具備獨立法人資格。

業(yè)主委員會 

業(yè)主和委員會是指業(yè)主行使共同管理權的一種組織形式，由業(yè)主選舉產生。

一般來說，有兩種方式產生業(yè)主 委員會：

1、第一批業(yè)主 委員會由小區(qū)全體業(yè)主選舉產生；

2、根據小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則約定的規(guī)則 國會。

業(yè)主和委員會通常由5~11名成員組成，成員人數也可根據社區(qū)情況在議事規(guī)則或管理條例中約定。

業(yè)主和委員會由業(yè)主大會選舉產生國會，由5至11人組成。業(yè)主成員 委員會應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主并符合下列條件：

一）具有完全民事行為能力；

二）遵守國家相關法律、法規(guī)；

三）遵守業(yè)主大會的議事規(guī)則會議、管理條例，業(yè)主和業(yè)主的模范表現(xiàn)的義務；

四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公平正直；

五）有一定的組織能力；

六）有必要的工作時間。

業(yè)主成員 委員會必須符合以下條件

1．是這個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

2．遵守物業(yè)管理法規(guī)的能力、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主 慣例、業(yè)主委員會章程；

3．具有一定的組織能力和必要的工作時間，能夠較好地履行業(yè)主委員會成員的職責委員會；

4．品行端正無劣跡；

5．熱心公益事業(yè)。

1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定:

業(yè)主和委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項代表大會并履行下列職責：

一）召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實施情況；

二）與業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同業(yè)主代表大會；

三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

四）監(jiān)督管理法規(guī)的實施；

五）業(yè)主委托的其他職責會議。

2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》 :的規(guī)定

比如原上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）滬房地資物[2008]389號】規(guī)定：

除依法履行職責外，業(yè)主 委員會還應履行以下職責：

一）制定物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，并向業(yè)主大會報告開會做決定；

二）擬定業(yè)主的年度財務預算方案委員會、提交給業(yè)主的決算計劃開會做決定；

三）起草業(yè)主大會議事規(guī)則大會和管理規(guī)約的修改方案，并向業(yè)主 國會作出決定；

四）擬定維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)章制度，并向業(yè)主大會報告開會做決定；

五）制定物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的使用規(guī)定、提交給業(yè)主的收入計劃開會做決定；

六）擬定專項維修資金的使用方案、更新計劃應提交給業(yè)主開會做決定；

七）擬訂改建、建筑物及其附屬設施的改建方案應當提交業(yè)主 國會作出決定；

八）處理違反管理規(guī)定的行為；

3.《業(yè)主委員會工作規(guī)則》 :的規(guī)定

業(yè)主和國會可能制定《業(yè)主委員會章程》或《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主的責任作出更具體的規(guī)定 委員會，如成都市房地產管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本）成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定：

業(yè)主委員會應當履行下列職責：

一）召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實施情況；

二）根據業(yè)主的意見、建議和要求，制定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人員的方案、選聘實施人員和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人員的方案應當提交業(yè)主大會審議開會做決定；

三）與業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同業(yè)主代表大會；

四）根據業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑區(qū)劃內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護的規(guī)章制度計劃，并提交給業(yè)主 開會做決定；

五）根據業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑區(qū)劃內物業(yè)共用部分的使用辦法、提交給業(yè)主的收入計劃開會做決定；

六）根據業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑物及其附屬設施維修資金的使用辦法、更新計劃應提交給業(yè)主開會做決定；

七）據業(yè)主 s建議，擬定本建筑分部的劃分、提交給業(yè)主的調整計劃開會做決定；

八）物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務計劃應當提交給業(yè)主開會做決定；

九）畫業(yè)主和國會決定終止業(yè)主的會員資格委員會，并增加業(yè)主委員會成員委員會；

十）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行綜合考核按照物業(yè)服務合同的約定，每半年履行一次物業(yè)服務。

十一）監(jiān)督管理規(guī)定的實施，處理違反管理規(guī)定的行為；

十二）督促違反物業(yè)服務合同，逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主；

十三）督促未按照管理規(guī)約繳納建筑物及其附屬設施維修資金的業(yè)主限期繳納建筑物及其附屬設施維修資金。

十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章和其他屬于業(yè)主的財產國會應當妥善保管；

十五）及時了解業(yè)主、用戶 意見和建議，形成議案提交給業(yè)主 開會做決定；

十六）協(xié)調業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關系，調解業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

十七）加強物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主的意識和能力獨立管理；

十八）建立業(yè)主接待系統(tǒng)委員會并接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期以公告形式向全體業(yè)主通報工作情況；

十九）依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會的決定會議；

二十）定期參加房地產管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處的培訓、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民的指導和監(jiān)督委員會和房地產管理部門；

二十一）建立業(yè)主的信用信息委員會按規(guī)定辦事；

二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民 委員會在計劃生育方面做得很好、流動人口、養(yǎng)犬管理等相關工作；

二十三）不得以業(yè)主的名義在建筑區(qū)劃內從事與物業(yè)管理無關的活動委員會，不得組織他們、參與任何經營活動，其成員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)任職、機構中任職；

2003年《物業(yè)管理條例》出臺，率先提出“業(yè)主大會”這個概念，并且也給它命名“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主和業(yè)主委員會的執(zhí)行機構會議”的法律地位。

2007年頒布了《物權法》，確立了業(yè)主的法律地位組織——業(yè)主和組裝和所有者 全國人大常委會從立法的高度美國國會。

雖然業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構的限制會議在《物業(yè)管理條例》于2007年修訂后被解除，其決定的內容和效力仍受《物權法》第76條的限制。

把“業(yè)主委員會”規(guī)范為“業(yè)主和委員會執(zhí)行業(yè)主的決定國會”。

長期以來，業(yè)主的法律地位 業(yè)委會在我國物業(yè)管理實踐中一直不明確、職責不清、操作不規(guī)范等問題導致物業(yè)管理公司在物業(yè)管理法律關系中處于強勢地位，在物業(yè)管理過程中往往損害業(yè)主的合法利益這種狀況已經成為阻礙我國物業(yè)管理向更高層次發(fā)展的重要因素。

因此，如何使業(yè)主 委員會走出這一法律困境，更好地發(fā)揮其在業(yè)主大會中應有的作用自主已經成為我們必須共同面對和解決的課題。

困境一：業(yè)主的法律地位委員會不清楚

中國法律規(guī)定可以參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家和社會組織要成為民事主體，必須具有法人資格或者隸屬于其他組織，否則其行為不能得到法律的認可和保護。所謂法人，是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須具備以下四個條件：

1）依法成立；

2）有必要的財產或資金；

3）有自己的名稱、組織機構和場所；

4）能夠獨立承擔民事責任。

其他組織又稱非法人組織，是指不具有法人資格，但可以以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》對其他組織沒有規(guī)定，但《民事訴訟法》第49條規(guī)定：公民、法人和其他組織可以是民事訴訟的當事人。最高人民和最高人民法院美國法院 關于適用若干問題的意見進一步明確了其他組織，其中第40條規(guī)定：民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指依法成立，有一定的組織和財產，但不具有法人資格的組織。可見，其他組織是我國法律承認和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構和不具有法人資格的其他事業(yè)單位公益團體等。

法人與其他組織的區(qū)別主要表現(xiàn)在能否獨立承擔民事責任法人可以獨立承擔民事責任，其成員的責任是嚴格分離的例如，公司和股東的責任是相互獨立的；其他組織不能獨立承擔民事責任雖然他們的責任與其成員的責任在一定限度內是分開的，但成員必須承擔最終責任比如合伙企業(yè)超出合伙財產范圍的，合伙人承擔無限連帶責任。

根據中國《物業(yè)管理條例》（以下簡稱為條例）關于業(yè)主的規(guī)定國會和業(yè)主 業(yè)主委員會業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，履行以下六大職責：

1．制訂、修改業(yè)主 業(yè)主公約及議事規(guī)則國會；

2．選舉、更換業(yè)主成員委員會并監(jiān)督業(yè)主的工作委員會；

3．選聘、物業(yè)管理企業(yè)的解聘；

4．決定專項維修資金的使用、繼續(xù)計劃并監(jiān)督實施；

5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的用途、維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)章制度；

6．法律、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他與物業(yè)管理有關的職責國會。

《條例》第15條規(guī)定，業(yè)主 委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構國會并履行以下五項職責：

1．召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實施情況；

2．與業(yè)主選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同業(yè)主代表大會；

3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

4．監(jiān)督業(yè)主的執(zhí)行情況慣例；

5．業(yè)主委托的其他職責會議。

經過比較，我們可以得出以下結論：

首先，業(yè)主 會議不僅有權制定內部規(guī)則，如業(yè)主大會約定，也有權執(zhí)行“選聘、物業(yè)管理企業(yè)的解聘”決定專項維修資金的使用、續(xù)籌”資格等民事活動，同時也代表公共場所的全體業(yè)主、設施設備行使產權；

第二，業(yè)主 委員會只是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構國會負責處理業(yè)主的日常事務代表大會根據業(yè)主授權 國會可以根據業(yè)主的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同國會，它沒有獨立的意義；

第三，雖然業(yè)主 委員會是依法成立的，沒有法律或法規(guī)規(guī)定業(yè)主 委員會注冊后可以取得法人資格，因此業(yè)主 委員會不是法人。

第四，在物業(yè)管理實踐中，人們普遍對待業(yè)主 委員會作為其他組織，但從法律責任分析，它不可能為業(yè)主 業(yè)主委員會或業(yè)主對業(yè)主的行為承擔最終責任 委員會。

2003年8月20日發(fā)布的《最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》指出，業(yè)主 金湖新村村委會符合要求“其他組織”條件，可以以個人名義提起訴訟；

《最高人民法院關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》，發(fā)布于2005年8月15日，指出業(yè)主 委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構國會，它代表業(yè)主進行民事活動，全體業(yè)主將承擔法律后果如果業(yè)主 委員會與他人有民事糾紛，可以作為被告參加訴訟。根據這兩個司法解釋，業(yè)主 委員會通常被認為是“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。

困境二：業(yè)主的操作程序委員會亟待規(guī)范

雖然《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》明確規(guī)定“業(yè)主和委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構國會”，但召開業(yè)主大會的條件 會議、業(yè)主和業(yè)主的組織保證委員會、對業(yè)主的監(jiān)督委員會、業(yè)主的法律責任沒有指定委員會。

03010法規(guī)“同一物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當在物業(yè)所在的小區(qū)內、在縣人民政府房地產行政主管部門的指導下美國政府，業(yè)主和成立了業(yè)主大會委員會選舉產生”，沒有具體規(guī)定業(yè)主的條件 會議（物業(yè)交付時間、入住比例等）建設部《條例》規(guī)定“業(yè)主準備成立業(yè)主大會見面，應該是在物業(yè)所在的區(qū)域、縣人民和政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主的指導下s代表、建設單位（包括出售的公共住房單位）成立業(yè)主籌備小組會議，并負責業(yè)主 會議。

籌備組應當自組成之日起30日內，在物業(yè)所在地的區(qū)、在縣人民政府房地產行政主管部門的指導下美國政府組織業(yè)主召開第一屆業(yè)主大會開會選舉業(yè)主委員會。也就是說，如果建設單位不參加業(yè)主 會議，業(yè)主和會議將不會成立和業(yè)主 委員會不會成立。但在現(xiàn)實生活中，建設單位和前期物業(yè)管理公司考慮的是利益（如果有施工質量問題、害怕失去物業(yè)管理的地位等）有很多人不愿意成立業(yè)主 會議，所以不可能成立業(yè)主 委員會順利通過。

人與自然中華人民共和國民法典

2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過美國國會規(guī)定：

第二百七十七條業(yè)主可以成立業(yè)主委員會開會選舉業(yè)主大會委員會。業(yè)主大會、成立業(yè)主大會的具體條件和程序委員會應符合法律規(guī)定、法規(guī)的規(guī)定。

當地人民政府相關部門美國政府、居民 委員會應當對業(yè)主大會的成立給予指導和協(xié)助大會和業(yè)主選舉委員會。

主要內容:

1)除了第一批業(yè)主 會議，召開后續(xù)業(yè)主大會的時間會議、地點、召集人和主持人；

2)業(yè)主大會的職權；

3)提交業(yè)主提案的辦法國會和投票表決的議案；

4)產生業(yè)主候選人的條件和方法委員會；

5)業(yè)主成員的數量委員會和選舉方法；

6)業(yè)主成員的待遇和任期委員會；

7)業(yè)主大會成員的罷免程序委員會；

8)所有者的權利和義務；

9)《業(yè)主大會規(guī)程》的有效條件；

10)修改《中華人民共和國民法典》的條件和程序。