只有救樓市才能救內需?

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我們完全有可能把危機轉化為改革的契機，“吃舊藥，走新路”，真正推動中國房地產市場的戰略轉型。

觀點：提振當今十分低迷的國內需求，亟需找到一個大的投資和消費池子，此事宜早不宜遲。環顧天下行業，動一子而活全局者，恐怕非房地產莫屬。因此，只有救樓市才能救內需。

作為“天字第一號”行業，房地產的巨型產業鏈上，懸掛著居民消費和財富、地方政府、銀行及數十個相關產業，同時涉及上億的就業人口。樓市的一蹶不振，是內需低迷的結構性因素之一。

在2022年，房地產行業經歷了劇烈的跌蕩，銷售總額從18萬億下滑到13.3萬億，土地出讓收入從8.7萬億降到6.7萬億。在十一月，決策層發出“救市三支箭”，曾在短期內略有提振，但是因種種原因，仍未能克解頹勢。今年四月，地產局勢急轉下行，國家統計局數據顯示：全國新建住宅銷售面積僅有三月份的52%、銷售金額下滑39%。更令人擔憂的是，出現了提前還貸、二手房大量掛牌拋售等景象。

這些現象的出現，表明市場的信心已處前所未見的低谷，而縱觀1998年以來的地產發展史，本次危機既呈現出購房者的信心缺失，同時也體現為整個民營房企瀕臨崩陷的邊緣，這是史上第一次疊加發生。

因此，在堅持“房住不炒”的原則下，我們提出五項救市建議：

?? 建議一：盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示。

2021年10月提出的“展開房地產稅試點”，是本次樓市危機的一個標志性事件，在去年3月，有關部門已宣布暫停試點。不過，市場對相關政策仍存巨大的、不確定的心理預期。

因此需堅持“稅由法定，立法先行”的原則，盡快對房地產稅與產權自動續期的關系作出明確的法律安排，真正實現“有恒產者有恒心”，讓市場不對房地產稅產生誤解而降低購房意愿。

?? 建議二：降低改善型住房的房貸利率。

過往歷次市場起伏的經驗表明，中國樓市的復蘇，取決于改善型住房和一二線核心城市的行情復蘇。“滿足居民的高品質住房需求”，更是中央一再明確的政策宣示。

而目前的情況是，首套房與改善型住房的房貸利率存在較大的差距。

我們建議在當今的非常時期，銀行系統能夠降低改善型住房的房貸利率，使之與首套房相同或接近。根據我們與一些銀行人士的接觸，他們認同優質房產的價值和安全性，大多支持這一政策的執行。

?? 建議三：降低存量房貸利率。

目前商業銀行的新房首套利率為3.7%-3.9%，而之前房貸的利率平均數約為5.8%。建議銀行系統克服困難，共度時艱，實現兩者的均衡。

存量房貸利率的下降，將極大地鼓勵信心，并釋放出較大的消費勢能。在2008年的時候，為了防止經濟下行，國內的銀行業曾對所有房貸利率做出85折的優惠扶持，起到了很好的穩市效應。事有先例，應可仿效。

?? 建議四：全面取消限價政策。

“限貸、限購、限價”是過去一段時間一直堅持的調控手段。時至今日，不少城市從“既認房又認貸”改為“只認房不認貸”，曲線調整了限貸政策。在限購上，很多城市也相繼進行了局部或全部放寬。

“三限政策”中最具殺傷力的是限價，應該進行全面的放開。有人擔心，取消限價可能導致房價暴漲，這個擔憂在今天似為多余。

據我們的實地調研，目前國內大多數城市的房子已經賣不到政府劃定的限價線，限價已失去現實意義。而在一線和新一線城市，仍然存在巨大的一二手房價差。從不久前的上海云錦東方搶購案可見，相關的限價政策已呈現出荒唐的一面。

限價的取消，同時還將改變當前中國房地產開發企業的高周轉模式，讓整個行業恢復到正常運營的軌道上。

?? 建議五：認真落實“三支箭”和保交樓政策。

去年底的“三支箭”，從貸款、債券和股權三個方面，對民營房企給出了積極紓困的政策安排。但是在實際的執行過程中，地方商業銀行出于自身利益和安全性的考量，并沒有給予民營房企享受與國有房企同等的待遇。

在保交樓方面，很多地方政府也沒有執行的熱情，力度仍不到位。在我們看來，保交樓政策的落實，既是為了保障現有購房者的利益，同時也是維護社會穩定的必要手段，更是重建市場信心的重要環節。

在有些人士看來，靠提振樓市來刺激內需，是“吃舊藥”，走回頭路。但是，我們卻認為，在內需低迷、信心缺失的當下，很難在短期內再找出一個十萬億級的市場池子。

從積極的層面來看，我們完全有可能把危機轉化為改革的契機，“吃舊藥，走新路”，真正推動中國房地產市場的戰略轉型。

——在政策導向上，真正實現“商品房歸市場，保障房歸政府”，建構一個健康、可持續的房地產市場。

——在產業創新上，大力推進保障性租賃住房的建設，從“居者有其屋”到“住有所居”，探索全新的中國式住房模式。

在過去的幾個月里，各大部委都在積極救市，推出了很多有力的利好政策，財稅部門暫停了房地產稅的試點，提出“換房退個稅”，金融部門調整了針對房企的“三道紅線”，國土部門嘗試性地改變了集中供地政策。我們的五條建議，希望在具體的細節上更進一步，徹底復蘇市場和信心。